房地产开发企业将开发产品转为自用再对外销售增值税计税解析

房地产开发经营企业将开发产品转为自用，后再对外销售，其增值税计税方式需根据具体环节和政策规定进行判断。以下是主要分析：

一、将开发产品转为自用环节
根据《营业税改征增值税试点实施办法》及相关规定，房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自用（如作为固定资产、投资性房地产等），不属于增值税视同销售行为。因为该行为未发生所有权的转移，不产生增值税纳税义务。但需注意，若开发产品转为自用后用于集体福利或个人消费，则可能需视同销售缴纳增值税。

二、再对外销售环节
当企业将原转为自用的开发产品再对外销售时，应根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）及相关政策执行。

1. 计税方法的选择：

• 一般计税方法：适用于一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用税率9%，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

• 简易计税方法：适用于一般纳税人销售自行开发的房地产老项目（合同开工日期在2016年4月30日前），可选择简易计税，征收率5%；小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，适用简易计税，征收率5%。

1. 销售额的确定：

• 若采用一般计税方法，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

• 若采用简易计税方法，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。

1. 进项税额的处理：

• 转为自用期间，若已按规定抵扣进项税额（如建筑服务、设计服务等），再销售时无需转出。

• 若转为自用后用于不得抵扣项目（如集体福利），则需做进项税额转出。

三、特殊情形

1. 如果开发产品转为自用后，已作为固定资产核算并计提折旧，再销售时可能需按销售使用过的固定资产处理：

• 一般纳税人销售自己使用过的、已抵扣进项税额的固定资产，按适用税率13%征收增值税。

• 一般纳税人销售自己使用过的、未抵扣进项税额的固定资产，可选简易计税3%减按2%征收。

• 但房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，即使转为自用，通常仍按销售开发产品处理，而非固定资产，因此适用上述房地产开发销售政策。

1. 若转为自用后未办理产权登记，再销售时仍视为销售开发产品，直接按18号公告处理。

四、操作建议

1. 准确判断纳税义务发生时间：再销售时，收到预收款或办理产权转移时产生纳税义务。
2. 按规定预缴税款：一般计税项目预征率3%，简易计税项目预征率3%（部分地域可能有差异）。
3. 保留完整凭证：包括土地价款支付凭证、建筑安装发票等，以便扣除和抵扣。
4. 咨询主管税务机关：因各地执行口径可能略有差异，建议就具体案例与税务机关沟通确认。

综上，房地产开发企业将开发产品转为自用再销售，增值税应按销售自行开发的房地产项目处理，根据项目类型和纳税人身份选择一般计税或简易计税，并注意土地价款扣除和进项税额管理。